Servitude de passage : quelle est la règlementation ?

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : novembre 2020

Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier (appelé fond servant) au profit d’un autre bien (appelé fond dominant). Généralement, cela permet à un ou plusieurs voisins d’utiliser une partie de la propriété du fond servant.

À noter : une servitude est liée à une propriété (immeuble bâti ou terrain) et non à un propriétaire. La servitude se transmet donc en même temps que la propriété du bien et doit être mentionnée dans l’acte de vente.

Une servitude peut avoir une origine :

• légale : instaurée par la loi
• naturelle : liée à la configuration des lieux
• conventionnelle : dans le cas où les propriétaires du fond servant et du fond dominant se sont mis d’accord sur l’instauration d’une servitude. Ils doivent alors signer une convention pour établir les modalités.

Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?

Cette servitude confère au propriétaire d’un bien un droit de passage sur le terrain du propriétaire voisin.

La servitude de passage est obligatoirement acceptée du moment où une propriété n’a aucun accès à la voie publique et que le propriétaire n’a d’autre moyen que de passer par le terrain voisin pour y accéder.
Cependant, la réglementation pour les servitudes de passage diffère selon que le terrain soit enclavé ou non.

À noter : la servitude de passage peut concerner des personnes, mais également des animaux, des véhicules ou des canalisations en sous-sol par exemple.

Les conditions à définir pour l’usage de la servitude

Il est recommandé pour les deux propriétaires de définir à l’écrit les modalités de l’usage de la servitude de passage :

• Tracé du passage : il doit être le plus court possible entre le terrain et la voie publique et être le moins dommageable possible pour le terrain servant.
• L’utilisation qui est faite de la servitude : accès à pied, en voiture…
• Montant de l’indemnité : le montant que verse le propriétaire du terrain dominant à son voisin pour utiliser une partie de son terrain, doit être proportionnel au dommage causé par la servitude (construction du passage, bruit, impact sur la valeur du terrain servant…)
  Toutefois, si la servitude de passage est utilisée depuis au moins 30 ans, le droit de passage ne donne pas lieu au versement d’une indemnité.

À noter : le propriétaire du fond servant conserve le droit de clôturer son terrain et de l’utiliser comme il le souhaite tant que cela n’entrave pas l’usage du passage accordé à son voisin.

Entretien d’une servitude de passage : qui fait quoi ?

L’entretien de la servitude incombe à celui qui l’utilise, donc en principe au propriétaire du fond dominant, pour qui la servitude a été créée.
Cependant, si la servitude est utilisée par les deux propriétaires les frais d’entretien ou de travaux éventuels sont alors partagés.
La jurisprudence propose alors une répartition inégale en fonction de l’usage qui est fait du passage par chacun des propriétaires.

Qu’est-ce qu’un terrain enclavé ?

Un terrain enclavé se définit comme un terrain isolé qui ne dispose d’aucun accès ou d’un accès insuffisant à la voie publique. Il est généralement encerclé par des propriétés voisines.

Si les propriétaires ne sont pas d’accord sur le caractère enclavé du terrain, ce sera aux tribunaux de trancher.

• Un terrain desservi par un chemin impraticable (trop pentu, trop étroit…) alors que l’usage d’un véhicule est nécessaire, sera par exemple considéré comme enclavé.
• Si le chemin est praticable mais simplement incommode et qu’il peut être aisément amélioré, alors il ne sera pas considéré comme enclavé.

Le propriétaire d’un terrain considéré comme enclavé peut demander un droit de passage qui ne pourra lui être refusé, il s’agit ici d’une servitude légale.
En revanche, le propriétaire ne peut réclamer le droit de passage s’il est lui-même à l’origine de l’enclavement de son terrain.

Fin de la servitude de passage

La servitude de passage peut prendre fin si le terrain n’est plus enclavé, par exemple par la création d’une route ou d’un chemin desservant le terrain et lui permettant d’accéder à la voie publique.
La fin de la servitude pourra alors être constatée par le juge ou par accord amiable entre les deux propriétaires.

Comment obtenir le droit de passage ?

Si le terrain n’est pas enclavé mais simplement difficile d’accès, alors il ne s’agit plus d’une servitude légale mais conventionnelle, pour laquelle l’accord du voisin pour octroyer le droit de passage est indispensable.
Si un accord à l’amiable ne peut être trouvé, ce sera alors au juge de statuer.

Si nécessaire, le droit de passage peut être modifié dans le temps d’un commun accord entre les deux propriétaires.

Le droit de passage peut être un élément à prendre en compte lors d'un achat de terrain.